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购物中心改造点分析及调整方法

发布时间:2018-09-12

对购物中心而言,商业调整从来都是一个不变的命题,与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。购物中心调整的终极目的是租金收益的提升,同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。


需求结构分析

需求结构方面,重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边交通三个方面的变化。如果在3年的时间半径(过往3年及未来2—3年)中,上述三个方面已经或即将发生重大改变,我们就认为定位可能需要调整。

判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等。而区域人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方面。项目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。

供给结构分析

单从需求结构来判断定位是否需要调整还略显单薄,还应结合供给结构(周边商业环境及未来竞争格局)来综合判断。临近区域是否有新的商圈诞生、区域内是否有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对手(同类可比项目)的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的影响等,都是调研和分析应关注的方面。

定位合理性判断

通过以上宏观数据采集和周边市场的调查,同时结合自开业以来购物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析,基本可以得知购物中心的定位是否符合当前市场需求、及其调整方向。

购物中心经营分析即通过分析各业态、、品类及品牌的落位效果及经营表现,为落位调整提供建议。


购物中心的定位归根结底是客群的定位。当客群确定后,需要通过业态、品类组合,以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。相比复杂的定性分析,直观的数据呈现更能揭示真相,因此,购物中心的经营分析围绕客流、销售、租金、租售比等客观数据来进行。

业态、品类组合分析

在购物中心内部,不同业态代表不同类型的消费需求。定位趋同的购物中心,其业态配比也类似。每个业态都有各自不同的特征,在购物中心内都承担着不同角色和功能,有租金贡献比较高的商家,有吸引客流的商家,也有功能补充型的商家等。

如:餐饮聚客能力强,但租金贡献较低;服饰销售额高,却是人流消化型而非客流带动型业态;生活精品、配套业态能有效丰富购物中心的多维度触点从而增加购物中心可逛性,但此类业态受地域等多方面因素的限制,现状就是优质品牌资源不足以支撑购物中心的招商需求。

只有不同类型的商家合理配置,才能使购物中心的整体效用达到最大化;只有各业态和各品类形成微妙的动态平衡,才能实现商家和业主的双赢。
原文链接:https://baijiahao.baidu.com/s?id=1610005720986741920&wfr=spider&for=pc
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